När man ansöker om ett bolån i Sverige är det vanligt att långivaren erbjuder en lösning där du får låna 75% av bostadens pris i form av ett bottenlån och 10% av bostadens pris som topplån. De övriga 15% behöver man ordna fram själv, till exempel med hjälp av sparade pengar eller genom försäljning av tidigare bostad.

Topplån och bottenlån

bolanAnledningen till att långivaren delar upp lånet i bottenlån och topplån är att bostaden står som säkerhet för bolånet. Om du inte klarar av att följa avbetalningsplanen kan långivaren tvinga fram en försäljning av bostaden. För långivaren är det därför viktigt att bostaden alltid är värd mer än vad du är skyldig långivaren. Läs mer om skillnaden mellan topp och bottenlån.

Att bostaden skulle sjunka till ett marknadspris under 75% av vad du är skyldig långivaren ses som tämligen osannolikt, och långivaren kan därför erbjuda ett bottenlån med mycket låg effektiv ränta och lång avbetalningstid. Att bostadens marknadspris sjunker ned till under 85% av vad du är skyldig långivaren är inte lika osannolikt, och långivaren vill därför ta ut en högre effektiv ränta för att kompensera sig för den ökade risken. Det är också vanligt att topplånet har mycket kortare avbetalningstid än bottenlånet, till exempel 10 år.

Min bank erbjuder endast bolån – inte topplån och bottenlån

Det finns banker och andra långivare som inte delar upp bostadslån i bottenlån och topplån. Istället erbjuds man ett enda lån, vanligen upp till 85% av bostadens pris.

Det är som alltid viktigt att man noga räknar på vad den totala lånekostnaden blir och granskar övriga villkor för bolånet. Det kan kännas lockande att slippa ett topplån med hög ränta och kort avbetalningstid, men vissa långivare kompenserar sig mycket rundhänt genom att ta ut en väl tilltagen ränta för bolånet. För ett bolån som omfattar ett stort belopp kan även några procentenheters ränteökning innebära stora ökade kostnader.

Lån till kontantinsats är inte det samma som topplån

Enligt Finansinspektionens allmänna råd bör banker och andra kreditinstitut inte bevilja bolån för mer än 85% av bostadens pris. Detta brukar kallas för bolånetaket. Tanken är att bostadsköparen ska få fram 15% i kontanter, men detta kan givetvis vara svårt för många hushåll – särskilt om man inte redan har en bostad att sälja. Det har därför blivit vanligt att bostadsköpare lånar även dessa 15 procent, fast från en annan långivare och utan bostaden som säkerhet. I dagligt tal förekommer det att man lite slarvigt talar om även detta lån som topplån, fast det egentligen inte är ett topplån eftersom det inte har ”toppen” av bostaden som säkerhet.

Exempel:

Cecilia köper en villa för 3 miljoner kronor. Hon får låna 85% av sin bank.

  • 75% av villans pris får Cecilia låna i form av ett bottenlån, med låg ränta och lång avbetalningstid. 3 miljoner kronor x 75% = 2,25 miljoner kronor.
  • 10% av villans pris får Cecilia låna i form av ett topplån, med högre ränta och kortare avbetalningstid än för bottenlånet. 3 miljoner kronor x 10% = 300 000 kronor.

Bottenlån á 2 250 000 kr + topplån á 300 000 kr = 2 550 000 kr i bolån med bostaden som säkerhet. Mellanskillnaden, det vill säga 450 000 kr, är Cecilias kontantinsats.

Cecilia har dock bott i hyresrätt fram tills nu och har därför inte någon bostad att sälja. Hon har sparat ihop 200 000 kronor, men det är inte tillräckligt som kontantinsats. Cecilia vänder sig därför till en annan långivare, som lånar henne 250 000 kronor i form av ett blancolån, det vill säga lån utan säkerhet. Blancolånet har ännu högre ränta än Cecilias topplån och ska betalas av ännu snabbare.

Blancolånet är alltså inte det samma som topplånet, eftersom Cecilias nya bostad inte står som säkerhet för blancolånet. Blancolån brukar också kallas för personlån, eftersom de inte är knutna till någon fastighet, bostadsrätt, bil, båt eller dylikt som säkerhet.

Topplån